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        簽購房合同需要注意哪些問題

        購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事,因購買商品房而發 生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此,在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠對糾 紛的產生起到良好的防范作用。目前,商品房銷售分商品房預售和商品房現售兩種,現在試分析購買預 售的商品房應注意哪些事項。
        商品房預售是指房地產開發企業在建設商品房的工程尚未竣工前,將正在施工的商品房預先出售給 購買者,購買者交付定金或預付款,在合同約定的未來一定時間擁有現房的房地產買賣行為。
        購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環節:
        一、注意房地產開發企業預售的商品房應具備的條件
        《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作出以下規定:
        1、已經交付了全部土地使用權的出讓金,取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產 開發企業進行房地產開發和預售的前提條件,在未取得土地使用權的土地上開發的房屋是非法建筑。購 買者要在購買前要求驗證開發企業的土地使用權證,以確保該房屋的合法性。
        2、持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提,房地產開發企業只有在其建設項目 符合城市規劃,領取建設工程規劃許可證后才能開工建設。
        3、按照預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并且已經確定施 工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房,避免開發商過分依賴預售款 從事項目開發,防止無法如期交房損害購房者的利益。
        4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記,取得商品房預售許可證明(在本市開發房 地產的企業應到日照市房地產管理局登記備案并取得該局頒發的商品房預售許可證明)。此規定的目的 在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監督之下,從而保證商品房預售的合法性。
        二、了解商品房預售合同基本的內容
        1、主體。即房地產開發企業和購房人,應寫明雙方的名稱地址等。
        2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證 號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面 積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
        3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
        4、價款。即預售商品房的價金,包括單價和總價,如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》 雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定,但對預售款實收的數額和期限卻沒有統一的規定,當事人 應在合同中明確。
        5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件,如地震 、洪水、惡劣天氣的影響,房地產開發企業的交房期限可以合理順延。
        6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。
        7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。
        8、房地產權屬登記義務。
        9、物業管理條款。
        10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
        11、其他條款或當事人約定的條款。


        下面說說購買現房應注意的事項:
        一、注意房地產開發企業出售商品房的條件
        2001年4月4日,建設部發布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規定房地 產開發企業現售商品房應具備下列條件:
        (一)現售商品房的房地產開發企業應當具備企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
        (二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
        (三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
        (四)已通過竣工驗收;
        (五)拆遷安置已經落實;
        (六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公 共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
        (七)物業管理方案已經落實。
        不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費 用。
        房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;也不得采取售后包租或者 變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
        符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用 的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開 發企業應當向買受人返還所收費用。
        二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容
        (一)當事人名稱或者姓名和住所;
        (二)商品房基本情況;
        (三)商品房銷售方式;
        (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
        (五)交付使用條件及日期;
        (六)裝飾、設備標準承諾;
        (七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關 權益、責任;
        (八)公共配套建筑的產權歸屬;
        (九)面積差異的處理方式;
        (十)辦理產權登記有關事宜;
        (十一)解決爭議的方法;
        (十二)違約責任;
        (十三)雙方約定的其他事項。
        按套內建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生 誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理:
        1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),據實結算房價款;
        2、面積誤差比絕對值超出3% 時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人 提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的 ,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出 3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差 比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由 房地產開發企業雙倍返還買受人。

        最后還要注意以下同方面:
        一是開發商的五證二書,這是最重要的.
        一個合法正規的房地產開發商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有 土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也 叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說 明書》,這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規劃局主管.
        二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字 .
        三是你說的最小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規定是地區的總體結構,不針對每個開 發商.
        四是交房時,先驗房后辦手續
        一看房子質量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》
        辦理入住手續是收樓的正常程序,但目前發展商能讓買家先驗房后辦手續的并不多。通常的做法是 讓業主先在收樓文件上簽字,再發批準條,讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得房去,發現存在 問題,申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況,業主應堅持先驗房、后辦理手續,并應將驗房時發 現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收,以免留下后患。或 者可在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
        對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點:
        第一、詳細檢查房屋質量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象;
        第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏,品牌、數量是否相符;
        第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;
        第四、檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題;
        第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題;
        第六、對發現的問題要在驗樓單上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原 因并要求開發商簽字、蓋章。
        索要“兩書一表”
        向開發商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現質量問題時按約維修。
        《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》 則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目 前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規范,問題比較少 ;而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
        按照有關規定,《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發商 有沒有這張《備案表》,同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案,例如消防設施等。《竣工驗收備 案表》對房地產商有著嚴格的約束作用,只要將項目送交主管部門備案后,發展商就必須對樓盤終生負 責,出了問題,如果是發展商的過失,可以追究其責任。
        簽收《房屋驗收單》
        在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前,您一定先簽訂《物業管理公約》,做一個事先 約定,避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成,清潔費、保安費、 綠化費怎么核定,做到明明白白。同時,考察一下您的小區物業管理公司的資質,是否具備您要求的管 理標準。
        其后,還要了解您所買的物業公攤面積有多少,您要讓開發商出具北京市房屋土地管理局或區局直 屬測繪隊出具的《竣工實測表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以簽收《房屋驗收 單》了。

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